Pembiayaan sekunder perumahan atau yang juga dikenal dengan istilah Secondary mortgage facility (SMF) adalah suatu perusahaan yang dibentuk untuk membeli suatu kredit pemilikan rumah (KPR) dari bank kreditur yang kemudian tagihan ini dikemas dalam suatu efek hutang yang kemudian dijual kepada investor seperti misalnya perusahaan asuransi, dana pensiun atapun investor perorangan.
Pembiayaan sekunder perumahan ini dilakukan dengan menggunakan suatu perusahaan khusus yaitu suatu perseroan terbatas yang ditunjuk oleh lembaga keuangan yang melaksanakan kegiatan pembiayaan sekunder perumahan yang khusus didirikan untuk membeli aset keuangan dan sekaligus menerbitkan Efek Beragun Aset (EBA).
SMF ini dikenal dan digunakan di beberapa negara Asia dan saat ini dikawasan Asia telah terdapat 3 buah perusahaan SMF yaitu Cagamas Berhad (Malaysia), Korea Mortgage Corporation (Korea) dan Hong Kong Mortgage Corporation (Hongkong. Dimana ketiga perusahaan tersebut telah berhasil memberikan kontribusi dalam peningkatan daya beli perumahan dengan menciptakan pasar sekunder pembiayaan perumahan yang dapat memperpanjang jangka waktu kredit serta ketersediaan dana kredit.[1]
Di Asia, Asian Development Bank telah melakukan studi guna menciptakan pasar Mortgage-backed security ini yaitu di China, India, Indonesia, Korea, Malaysia, Pakistan, Filipina dan Thailand
Penyaluran kredit pemilikan rumah (KPR) ini sering kali menjadi kendala bagi perbankan dimana KPR adalah suatu bentuk kredit jangka panjang yang masa jatuh tempo pembayarannya antara 10 tahun hingga 30 tahun sedangkan dilain sisi sumber dana yang digunakan oleh bank dalam pembiayaan KPR adalah dana jangka pendek seperti tabungan, deposito, dan giro. Akibat ketidak seimbangan struktur ini maka bank enggan membiayai KPR.
SMF dapat menjadi salah satu alternatif pembiayaan yaitu dengan tersedianya pasar pendanaan KPR sekunder berupa Secondary Mortgage Facility (SMF). Di beberapa negara, SMF ini telah menjadi sumber dana jangka menengah dan panjang secara konsisten.
Indonesia
Sejak tahun 1983, proses diskusi intensif tentang pendirian lembaga pembiayaan sekunder perumahan telah dilaksanakan di antara para pemangku kepentingan industri pembiayaan perumahan. Kemudian, dilanjutkan dengan serangkaian studi kelayakan yang dipelopori oleh Pemerintah dalam hal ini Departemen Keuangan, antara tahun 1993 hingga semester pertama tahun 2005.
Melalui suatu rangkaian studi yang dilakukan sejak tahun 1993 oleh kelompok kerja yang dibentuk oleh Departemen Keuangan dan dibantu oleh konsultan asing yang dibiayai oleh USAID melalui Municipal Finance Project, maka pada tahun 1998, terbit Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 132/KMK.014/1998, yang membuka peluang berdirinya lembaga pembiayaan sekunder perumahan. Lembaga ini belum sempat berdiri karena pada saat itu belum ada investor yang berminat.
Pemerintah Indonesia tetap memberikan komitmennya terhadap pembentukan lembaga tersebut dengan membentuk kelompok kerja baru. Akhirnya, berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 5/2005, tanggal 7 Februari 2005, tentang Penyertaan Modal Negara Republik Indonesia serta Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 19/2005, tanggal 7 Februari 2005, tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan, akta Notaris Imas Fatimah, SH, No. 59 yang telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia tertanggal 30 Agustus 2005 No. 69 Tambahan No. 9263 maka didirikanlah PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) pada 22 Juli 2005.
Pada 26 Januari 2008, diterbitkan Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 1/2008 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden No. 19/2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan yang memberikan keleluasaan bagi PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) melaksanakan kegiatan liquidity facility sampai dengan tahun 2018.
Transaksi sekuritisasi tagihan KPR yang pertama di Indonesia terlaksana pada Februari 2009 yang dilaksanakan berdasarkan peraturan Bapepam-LK IX.K.1. Regulasi ini pertama kali diterbitkan pada tahun 1997, diamendemen pada tahun 2003 dan terakhir pada November 2008. Amendemen yang terakhir merupakan dasar hukum bagi diterbitkannya pernyataan efektif dari Bapepam-LK untuk transaksi sekuritisasi tagihan KPR pertama di Indonesia.
Amerika
Di Amerika, lembaga semacam SMF ini dikenal dengan nama Mortgage-backed security yaitu merupakan Efek Beragun Aset (EBA) yang arus kasnya berdasarkan pembayaran hutang pokok dan bunga dari sekelompok pinjaman KPR. Pembayarannya biasanya dilakukan secara bulanan sepanjang masa pinjaman KPR yang menjadi aset acuan.
Contohnya, Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHMLC) atau yang biasa dikenal dengan nama Freddie Mac,[2] Federal National Mortgage Association (yang dikenal juga dengan nama Fannie Mae),[3] Government National Mortgage Association (GNMA) (biasa dikenal dengan nama Ginnie Mae[4]) membeli kredit beragunan rumah (housing loan) dari bank kreditur yang kemudian dikemas dalam efek hutang. Efek tersebut dijual kepada investor seperti perusahaan asuransi, dana pensiun dan investor lainnya, dengan dijamin pula oleh Freddie Mac. Oleh bank kreditur, hasil penjualan kredit ke perusahaan-perusahaan tersebut digunakan untuk mendanai kredit perumahan baru.
Malaysia
di Malaysia SMF ini juga sudah cukup maju dimana pada tahun 1986 Cagamas didirikan sebagai suatu perusahaan yang ditujukan untuk suatu tujuan yang khusus guna memobilisasi dana murah untuk mendukung kebijakan nasional dalam pemilikan rumah sekaligus sebagai katalisator pengembangan pasar efek hutang swasta di Malaysia.
Cagamas ini membeli kredit perumahan dari bank dan lembaga keuangan dengan menggunakan cara penerbitan efek hutang untuk membiayai pembelian tersebut. Pada setiap periode tertentu, bank kreditur awal itu mempunyai opsi untuk membeli kembali kredit yang dijual kepada Cagamas apabila mereka tidak setuju dengan tingkat bunga baru yang ditawarkan oleh Cagamas.
Pada akhir tahun 1977, 78% dari sekuritas Cagamas dimiliki oleh lembaga keuangan.
Catatan kaki
Lihat pula
Pranala luar
