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容積率
容積率（ようせきりつ）とは、敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合のこと（建築基準法第52条）。指定容積率と基準容積率がある。道路等の公共施設の能力に対応した機能の維持と増進を図る狙いがある。 概要
ダウンゾーニング過度の開発による人口増から環境悪化を抑制、適正な都市規模を維持し市街の質を確保するために、ダウンゾーニングという手法がある。ダウンゾーニング（downzoning）はアメリカで考案された、都市の成長管理政策の一つで、容積率を切り下げ新規の開発容量を抑える地区の指定または変更手法である。 未利用容積率定められた容積率のうち、利用されていない余剰の容積率のこと。近年、日本でも未利用容積率を他の土地へ移転するための制度が導入された。 特例容積率適用区域制度特例容積率適用区域制度とは、都市計画区域内のある一定の区域を定めて、その区域内の建築敷地の指定容積率の一部を、複数の建築敷地間で移転することができる制度である。この場合、一方の建築延べ面積は指定容積率を超過し、もう一方は指定容積率未満となるが、それらの合計延べ面積は現に定められている各敷地の指定容積率に対応する建築延べ面積の合計を超えることはできない。通称として、制度的には日本では「容積率移転」、アメリカでは「移転開発権」（TDR=Transferable Development Rights)、開発事業的には「空中権売買」と呼ばれる。 容積率の移転については、特定街区制度、地区計画制度、高度利用地区制度、一団地認定制度、総合的設計制度等によって、原則として隣接する建築敷地間で実質的に行うことができるが、特例容積率適用区域制度では、その区域内ならば隣接していない建築敷地間で実施できることが特徴である。ただし適用により交通やライフライン等に問題が生じないように地区全体の道路率や公共交通機関の整備率が極めて高い地区に限定される。また区域内の建築物の規模に極端なアンバランスが生じないように、都市マスタープランに適合しつつ、建物の高さの限度や敷地の最低限度を定めることがのぞましい。 この制度の最初かつ唯一の適用は、2002年に指定した東京都千代田区の「大手町・丸の内・有楽町地区特例容積率適用区域」である。東京都は東京駅周辺地区の都市開発・整備・保全を誘導し制御するために、大手町・丸の内・有楽町地区（116.7ヘクタール）に「特例容積率適用区域」及び「地区計画地区」を都市計画として定めて、この区域内では一定の制限（容積率や高さの上限等）のもとに東京都の許認可により、各建築敷地間で容積率の移転ができることとした。 そこでこの制度を活用して、JR東日本は東京駅丸の内側の赤レンガ駅舎（1914年建設、1947年修復）の復原的保全を行うこととした。赤レンガ駅舎を戦前の3階建てに復原しても、その建物規模は敷地の指定容積率に対応して建設可能な上限床面積に及ばないので、残余容積率相当分の床面積を分割して他の敷地に移転することで、保全の資金調達を図っている。2007年時点での容積率の移転先は、丸の内側の東京ビルディング・新丸ビル・丸の内パークビルディングと、八重洲側のグラントウキョウ等の各超高層ビルである。その移転先ビルにJR東日本の床を所有して経営し、あるいはそのビル所有者等に床を売却している。 なお容積率移転の手続きは、区域内で容積移転をする各建築敷地の土地権利者たちが同意書をつくって特定行政庁に申請し、特定行政庁は審査して都市計画的に問題がなければ、その移転容積率をその敷地の特例容積率として定める。日本では空中権売買取引に関する法律上の規定はされていないが、実際には容積減となる敷地に、容積増となる敷地の所有者が地役権を設定することにより、その対価として相当金額を支払うかたちをとっている。 関連用語 |
