Au milieu du XIXe siècle, Catherine Sloper vit dans une riche demeure de Washington Square, le « beau quartier » de New York, en compagnie de son père, Austin Sloper, veuf, richissime et tyrannique. Celui-ci ne cesse d'humilier sa fille, la comparant sans cesse à sa brillante et séduisante épouse décédée.
La jeune fille, effacée, timide et sans grands attraits, fait la rencontre du séduisant Morris Townsend au cours d’un bal. Le jeune homme lui fait aussitôt une cour empressée. Devenant un habitué de la maison des Sloper, il demande la main de Catherine à son père. Mais celui-ci ne tarde pas à l’accuser d’être un coureur de dot et refuse de donner suite à sa demande.
Catherine persévère cependant dans ses espoirs d'un mariage d'amour. Son père lui explique alors qu’étant donné son manque de charme et d'intelligence, seul l’argent peut intéresser Morris Townsend. La suite des événements, dramatiques pour Catherine, semble lui donner raison.
« Chaque plan est magnifique : le cadre, le placement des personnages, les décors, tout est fignolé au petit point par William Wyler », François Forestier, Téléobs, [3].
« Bien que l’actrice ait reçu un oscar pour son interprétation, quelque chose frappe lorsqu’on la voit jouer : l’étrange impression que, pendant la grande majorité du film, son jeu est faux. L’actrice semble ne pas coïncider avec son personnage, l’enroule dans un excès de théâtralité qui ne disparaîtra que dans les dernières minutes du film », Murielle Joudet, Les Inrockuptibles, [4].
« Dans ce film, William Wyler s’impose par sa direction d’acteurs », « Le film... est un bouillon de culture où l’avidité voisine avec un bovarysme sous tension », Jean-François Rauger, Le Monde, [5].
À la fin du film, les questions que se posent les spectateurs sur le comportement des trois principaux personnages restent sans réponses. Plusieurs interprétations sont possibles, même en se basant exclusivement sur ce qui est dit et montré. Il faut se garder d’être péremptoire dans l’analyse psychologique. Le classement de L'Héritière dans les films culturellement importants est justifié car il permet aux étudiants des débats éclairants[réf. nécessaire].